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这10个万科重组关键问题 谭华杰一一给出了答案

作者:亚博APP安全有保障 时间:2021-02-11 17:26
本文摘要:6月19日晚上8点,万科会议投资者电话会议,副社长谭华杰分享了万科回购股收购浅铁的想法,询问了投资者关注的一部分问题。电话会议的核心内容整理如下:为什么与深铁合作谭华杰:深圳地铁和万科达成协议轨道上盖的模式,类似于东京地铁模式。 东京地铁模式与开发人员一起开发,是轻资产、小股策划的模式,对开发人员来说风险比最高效率高。除深铁外,还与东莞、重庆轨道交通、中轨几家公司签订了战略合作备忘录。

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6月19日晚上8点,万科会议投资者电话会议,副社长谭华杰分享了万科回购股收购浅铁的想法,询问了投资者关注的一部分问题。电话会议的核心内容整理如下:为什么与深铁合作谭华杰:深圳地铁和万科达成协议轨道上盖的模式,类似于东京地铁模式。

东京地铁模式与开发人员一起开发,是轻资产、小股策划的模式,对开发人员来说风险比最高效率高。除深铁外,还与东莞、重庆轨道交通、中轨几家公司签订了战略合作备忘录。中轨的模式是为轨道交通获得基金等金融反对,构成地铁建设、运营、上盖开发的铁三角,是最弱的人。

目前,土地市场的国王频繁出现,开发人员转移到城市时,陷入困境,喜欢好的土地价格,不卖也不会被吸收。万科同意不取地王,意味着不动产我们做不到吗?我们这些人上班了吗?投资者同意不想看。为什么不需要现金谭华杰:这是非常热情的,热情到了几乎不看交易输的想法。

在交易条件完全相同的情况下,我当然希望用现金,但交易失去答复的概率为零。目的只是拿这两块地?不,是为了建立多年的战略合作关系。

如果只是用现金,有可能吗?回购股票对现有股东的利益不薄谭华杰:这个问题是多年利益和短期利益的问题,根据项目,我们在市场上取得土地,本来短期内也会为业绩做出贡献。两块土地能否代表合作未来谭华杰:深圳地铁是唯一从轨道交通运营到地铁开发链断裂的企业,也是唯一有地方项目的公司(在非洲,12日签订备忘录后,将来也会转移到东莞和重庆)经营数据最差,具有唯一性。

以万科的经验,以前实现了三四十个地铁盖项目,经营实际情况、业务稳定性最差。地铁上盖人流仅次于,对万科新业务产卵是最差的反对。万科目前有390万平方米的商业地产项目,租赁率超过97%,社区商业租赁率超过92%。未来要有更强的突破,地铁上盖房地产就会变大。

未来的空间有多大,现在不好说。目前,深圳地铁共运营158公里的地铁,地铁上建有450万平方米左右的房地产,预计将来1000公里的地铁不会有太多的土地储备。

另外,他的未来不仅在深圳做地铁,还和中轨合作全面开花,空间相当大。轨道交通发展的机会,我们的伙伴都在抢,他们在修地铁,我们一定要抢次机会。

关于排他性,我们希望建立类似婚姻的关系,但婚姻不会出轨。看到我们以后反映的能力,为了不让对方出轨,只有次要的机会是提高我们的专业能力。对我们来说,基本上我们可以出轨,对方没有设定这样的条件。

但是,中国有很多城市没有进入浅铁,不能说其他城市不能和别人合作。深圳地铁进入的城市比我们进入的城市少,我们已经进入60多个城市,我们自己在这些城市有业务,他们进入对我们也有帮助。深铁两块土地价值谭华杰:这次以发售股票的方式,发售价格相当于根本资产重组允许的股价标准,至少9腰。

我们最后自由选择了60个交易日的平均价格。你为什么不自由选择20天?大家可以去考虑20天是什么状态,比较行业指数上涨60%,不可能拒绝接受深圳地铁。

最后打了9.4腰,456亿人。这只是一个,最后不可避免地没有小区别。

该方案最核心的是资产情况。前海国际是一家干净的公司,没有债务和经营风险。

这两块土地是目前深圳土地市场上最差的土地:安托山正好在深圳最差的两个豪宅区华侨城和香蜜湖之间,价格高达三个地区。这个地价估值3.87万元/平米地价,秒杀龙华地块,性价比非常明显。

另一个项目是前海枢纽,深圳有史以来,前无人,后无人最核心的土地,珠三角整体最基准的项目。楼面地价2.59万元/平米。光明新区(相当于北京昌平、上海松江)刚成交价格综合体,楼价2.8万。

这个价格在现在的市场上不可能通过其他渠道得到。安托山项目获得,2017年可销售,2019年前可计算业绩。前海枢纽2019年开始销售,2021年开始销售,未来的收益状况非常悲观。预测这两个项目的总利润和持有电子货币预测到2027年达到500亿左右的水平。

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两块地的价格和拍卖地在未来纳税时不太一样。求投资者关注几点,第一,安托山地价如果考虑税率因素在5.5万,这个地价高吗?这个地价是12万的价格,交税后发售的,如果知道卖给12万、5.5万的地价的话?从经营风险的角度来看,关于前海枢纽,73万平方米销售,52万平方米是所有者,所有者的地价是2.6万,另外73万平方米明显没有同样的问题,将来的销售价格低的话要交税,和安托山是理所当然的。重组方案的步骤和日程谭华杰:我们已经提交了预案,深交所最多需要10个工作日的审查。

我个人实际上没有可能恢复交易。目前,第二次董事会审查会的最后方案必须通过股东大会投票,日报证券监督会批准。从二董到股东会的时间基本确认,45到50天。从一董到二董的时间不确认,根据市场案例大约需要1~2个月,特别需要3~4个月。

明确现在估计也不正确。一董是预案,二董是审查会月方案,过后提交股东会,这个过程已经不能改变方案了。股东大会的投票是,a股和h股必须分别符合2/3才能通过,也就是说,赞成弃权不能达到1/3。

在此期间,h股应该不会长期交易。重组方案被驳回谭华杰:华润对董事会结果不存在的异议,是一个非常专业的法律问题,相信律师是正确的。

既然是法律问题,就用专业的方法解决问题吧。我相信有效的渠道。

我们在方案公告之前不能和明确的股东进行追加交流。公告后,不仅是大股东,还要尽量与机构投资者交流。如果不顺利怎么办?这件事真的不知道。如果深铁现在喊声,就要与全国开发人员合作,承认全国开发人员抱着被子晚上排队。

我们不能说,即使这件事不顺利,我们也要求轨道交通的发展机会。但是,如果有机会的话,和其他同行站在同一起跑线上。我们相信这笔交易对万科未来意义的根本性,也相信万科股东应该从自己的利益到达,反对。

我们能做的就是全力让这个方案失望。深圳市政府和国资委的态度谭华杰:深圳市政府在市场化原则下相信。复标后,宝出售或解散是否有限谭华杰:宝能系不允许购买股票,但购买股票具体允许。现在宝能的股票比例低,一年内不能进行偏移交易。

也就是说,今年12月18日之前不能出售股票。万科部分干部乘机兑换个人所有权谭华杰:不是低管吧。

明显可能有一部分。但是,我看到的大部分都在增加。当然,也不回避有些人卖股票要求的情况。他们卖股票是个人财产,从家庭状况、个人来看,那个时间他们需要钱,但是周围没有,卖股票要求解决家庭生活问题是很长的时间。


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